با توجه به تعداد رکوردی از افرادی که دارایی به عنوان دارایی های سرمایه گذاری می خرند ، برای صاحبان املاک به طور فزاینده ای برای اطمینان از تعیین صحیح بین نگه داشتن یک ملک به عنوان یک سرمایه گذاری یا به عنوان یک دارایی تجاری مهم است.
روزگاری ، اکثر مالیات دهندگان که مالیات بر دارایی پرداخت می کردند یا کسانی بودند که خانه تعطیل داشتند (به عنوان مثال مالیات بر سود سرمایه (CGT) در سود حاصل از فروش) یا صاحبخانه های حرفه ای که صاحب تعدادی از املاک LET بودند (به عنوان مثال مالیات بر درآمد برایافراد یا مالیات شرکت برای شرکت ها). این همه تغییر کرده است ، نه تنها به دلیل پایین بودن نرخ بهره و عدم محبوبیت طرح های بازنشستگی. مردم به دنبال بازده بالاتری در سرمایه گذاری خود هستند و برای آن بازده به سمت املاک روی می آورند.
کمپین های HMRC
این مورد توسط HM Ruence & Gudats (HMRC) ، که قبلاً دو کمپین را با مراجعه به املاک انجام داده اند ، مورد توجه قرار نگرفته است.
اولین نام "کمپین فروش املاک" فقط 28،666 پوند اضافی را در CGT تضمین کرد و به سختی می توان گفت که ارزش وقت و تلاش را داشته است. کمپین دوم ("کمپین املاک") در سپتامبر 2013 آغاز شد و بازار املاک مسکونی را هدف قرار داد."مالیات" در این کمپین ناشناخته است زیرا هنوز یک سال طول می کشد ، اما با دو کمپین از کل دوازده دوره مربوط به املاک ، می توان پیشنهاد کرد که HMRC معتقد است که مالیات بیشتری از این امر به دست می آیدبخش
جدا از کمپین های خاص ، مشخص شده است که HMRC تلاش های خود را برای بررسی تعیین معاملات املاک متمرکز کرده است.
تجارت چیست؟
آزمایشات مربوط به تجارت در املاک تقریباً مشابه هر تجارت دیگر است. هیچ تعریفی در این قانون وجود ندارد که چه چیزی "تجارت" را تشکیل می دهد. بنابراین HMRC از "نشان های تجارت" به عنوان پایه ای در شناسایی اینکه آیا فعالیت تجاری وجود دارد یا خیر ، استفاده می کند.
"نشان های تجارت" نیز در اساسنامه یافت نشده است که توسط دادگاه ها تهیه شده است. با این حال ، در سال 1955 ، گزارش کمیسیون سلطنتی در مورد مالیات سود و درآمد مورد استفاده تصمیمات قضایی قبلی برای شناسایی شش "نشان تجارت". این تعداد در موارد مالیاتی بعدی به نه حکم زیر افزایش یافته است.
"نشان های تجارت"
لازم نیست که معامله همه "نشان ها" را به عنوان تجارت در نظر بگیرد. وجود یک "نشان" می تواند کافی باشد. بدیهی است ، برخی از "نشان ها" با توجه به شرایط متفاوت ، وزن بیشتری نسبت به سایرین دارند.
- سود به دنبال انگیزه ؛
- تعداد معاملات ؛
- ماهیت دارایی ؛
- وجود معاملات تجاری مشابه ؛
- تغییر در دارایی ؛
- روش فروش ؛
- منبع مالی ؛
- فاصله زمانی بین خرید و فروش ؛وت
- روش دستیابی.
با استفاده از این "نشان ها" ، موارد زیر زمینه های احتمالی علاقه HMRC با مراجعه خاص به معاملات املاک است:
- انگیزه جستجوی سود - آیا مالک در ابتدا قصد تجارت داشت یا معاملات فقط برای اهداف سرمایه گذاری بود؟
- تعداد معاملات و وجود معاملات مشابه قبلی ؛
- ماهیت دارایی-دقیقاً شخصیت زمین چیست ، آیا برای سرمایه گذاری بلند مدت مناسب بود یا برای توسعه فوری؟
- روش خرید و منبع مالی - خرید در صورت خرید از طریق وام چگونه تأمین می شد و تحت چه شرایطی خریداری می شود؟
- روش فروش - معامله چگونه سازماندهی شد؟آیا این یک فروشنده زمین معمولی بود؟وت
- فاصله زمانی بین خرید و فروش - مدت زمانی که زمین برگزار شد. آیا فروش از قبل استفاده شده بود؟
توجه داشته باشید که سود حاصل از تعطیلات مبله به عنوان تجارت برای کلیه مالیات ها به جز کمک های بیمه ملی و مالیات بر ارث رفتار می شود.
چه چیزی تمایز را تعیین می کند؟
تمایز بین معامله در اموال (تجارت) و سرمایه گذاری معمولاً نسبتاً ساده است. یک خریدار که خرید می کند تا به صورت طولانی مدت از آن خارج شود ، یک سرمایه گذار است ، در حالی که شخصی که ملک را برای بازسازی خریداری می کند ، پس از آن می فروشد ، چه منجر به سود سرمایه شود یا نه ، به احتمال زیاد یک معامله گر خواهد بود - تفاوت اصلی قصد است. در جایی که قصد توسعه ملک است ، آن را برای تولید درآمد از فعالیت های اجاره ای و دستیابی به رشد سرمایه در طی یک دوره زمانی نگه دارید ، درمان مالیاتی بیشتر از یک سرمایه گذاری است. بنابراین "قصد" مستقیماً بر درمان مالیاتی تأثیر می گذارد.
تعیین سودمندتر - تجارت یا سرمایه گذاری چیست؟
این که آیا برای معامله املاک به عنوان تجارت یا سرمایه گذاری سودمندتر است ، به تعداد عوامل بستگی دارد ، به ویژه اینکه مالیات دهنده یک فرد باشد یا یک شرکت ، موقعیت خود مالیات دهندگان (به عنوان مثال ضرر ، معافیت سالانه CGT ، نرخ مالیات ، نرخ مالیات ،و غیره) و مقادیر کلی درگیر.
به طور کلی، در صورت امکان، اگر یک معامله دارایی به عنوان یک معامله سرمایه گذاری در نظر گرفته شود، ممکن است ارزش آن را داشته باشد که ملک را شخصا نگهداری کنید تا از طریق یک شرکت، (مثلاً مقایسه نرخ CGT با هزینه کلی مالیات در صورتی که سود مشمول مالیات باشد. شرکت، و سود پس از مالیات متعاقباً از شرکت استخراج می شود، مانند حقوق یا سود سهام). به یاد داشته باشید که یک فرد مجاز به دریافت کمک هزینه سالانه است، در حالی که یک شرکت مجاز نیست.
اگر معامله ماهیت تجاری داشته باشد، اغلب برعکس این امر صادق است، زیرا هزینه مالیات بر درآمد (و NIC) ممکن است بسیار بیشتر از نرخ مالیات شرکت باشد.
با این حال، همانطور که یک مورد مالیات بر ارث نشان می دهد، یک فعالیت سرمایه گذاری تمایل دارد که مزایای برنامه ریزی مالیاتی مشابه فعالیت تجاری را نداشته باشد. در DWC Piercy's Executors v HMRC ([2008] SpC 687)، HMRC سعی کرد «تسکین اموال تجاری» را به یک توسعه‌دهنده ملک رد کند، با این ادعا که ملک به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری نگهداری می‌شد تا به عنوان سهام تجاری. HMRC پرونده را باخت، زیرا قاضی متوجه شد که زمین سهامی است، شرکت هیچ نوع سرمایه گذاری دیگری ندارد و یک شرکت سرمایه گذاری نیست.
اگر شرایط تغییر کند چه؟
اموال نگهداری شده به عنوان سهام تجاری می تواند به سرمایه گذاری تبدیل شود و بالعکس. دوباره، نیت کلیدی است. یک تغییر ممکن است شامل خرید یک توسعه‌دهنده ملک با قصد کامل توسعه برای فروش باشد، که پس از آن فروش آن دشوار است و تصمیم می‌گیرد ملک را به عنوان اقامتگاه خصوصی اصلی خود (PPR) نگه دارد.
در این وضعیت، واگذاری به ارزش بازار انجام شده تلقی می شود که منجر به سود معاملاتی می شود زیرا حرکت از معاملات سهام به سرمایه گذاری است. وضعیت مشابهی در مورد پل گیبسون علیه HMRC [2013] UKFTT 636 (TC) وجود داشت، جایی که آقای گیبسون خانه خود را به طور کامل بازسازی کرد و سپس فروخت. HMRC معافیت PPR را بر این اساس رد کرد که خانه «به طور کامل یا جزئی» به منظور دستیابی به منفعت از دفع شده است و دادگاه موافقت کرد.
پرونده مالیات بر سفته بازی
در سپتامبر 2013، "اندیشکده" پیشرو، موسسه اسمیت، مقاله ای را منتشر کرد که استفاده از مالیات بر سفته بازی (PST) را پیشنهاد می کرد. دلیل اصلی این پیشنهاد، جلوگیری از سفته‌بازی دارایی بود که معتقد بود افزایش فعلی ارزش دارایی حداقل تا حدی به دلیل این است که مالکان این تصور را دارند که قصد دارند آن را به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت نگه دارند، در حالی که، در واقع، معامله باید به عنوان مالیات باشد. یک معامله به دلیل زمان نسبتا کوتاه مالکیت.
PST در سایر کشورهای اتحادیه اروپا مورد استفاده قرار می گیرد و نرخ بالاتری از مالیات بر املاک فروخته شده به سرعت - معمولاً طی ده سال از خرید - تحمیل می کند. مالیات برطرف می شود و نرخ پایین تر از آن هزینه طولانی تر است. PST صاحبان خانه معمولی و سرمایه گذاران طولانی مدت را مستثنی می کند ، اما می تواند شامل خانه های دوم و املاک خالی باشد
نکته عملی:
HMRC از لحظه واقعی کسب تأکید چشمگیری بر قصد خریدار دارد و بنابراین حفظ شواهد به عنوان اثبات مهم است. و همچنین مستندات حقوقی معمول ، اگر به عنوان مثال خرید از طریق یک شرکت انجام شود ، ممکن است نسخه های دقایق هیئت مدیره در تصمیم گیری در مورد اینکه آیا خرید برای اهداف سرمایه گذاری یا تجارت است ، مرتبط باشد.
با توجه به تعداد رکوردی از افرادی که دارایی به عنوان دارایی های سرمایه گذاری می خرند ، برای صاحبان املاک به طور فزاینده ای برای اطمینان از تعیین صحیح بین نگه داشتن یک ملک به عنوان یک سرمایه گذاری یا به عنوان یک دارایی تجاری مهم است.
روزگاری ، اکثر مالیات دهندگان که مالیات بر دارایی پرداخت می کردند یا کسانی بودند که خانه تعطیل داشتند (به عنوان مثال مالیات بر سود سرمایه (CGT) در سود حاصل از فروش) یا صاحبخانه های حرفه ای که صاحب تعدادی از املاک LET بودند (به عنوان مثال مالیات بر درآمد برایافراد یا مالیات شرکت برای شرکت ها). این همه تغییر کرده است ، نه تنها به دلیل پایین بودن نرخ بهره و عدم محبوبیت طرح های بازنشستگی. مردم به دنبال بازده بالاتری در سرمایه گذاری خود هستند و برای آن بازده به سمت املاک روی می آورند.
کمپین های HMRC
هر ماه کارشناسان مالیاتی ما استراتژی های مالیاتی رایگان را برای کمک به به حداقل رساندن مالیات شما نشان می دهند.
برای به دست آوردن نکات و به روزرسانی های خودی مالیاتی که هر ماه به صندوق ورودی خود تحویل داده می شود ، نام و آدرس ایمیل خود را در زیر وارد کنید:
با ثبت نام در ایمیل های ما موافقت می کنید که ما می توانیم هر از گاهی اخبار ، تبلیغات و به روزرسانی ها را از طرف ما و از طرف شرکای خود برای شما ارسال کنیم. ما قول می دهیم از ایمیل شما برای هرزنامه استفاده نکنیم و آن را به اشخاص ثالث نمی فروشیم. با ثبت نام شما نیز با سیاست حفظ حریم خصوصی و شرایط خدمات ما موافقت می کنید.
